Contestation de frais de copropriété et de frais juridiques injustifiés

Sujet initié par FC81, il y a 2 jours - 191 vues

Bonjour,

La situation que vous décrivez révèle plusieurs irrégularités imputables au syndic.

D'abord, le syndic a une obligation d'information et de loyauté. S'il a été informé à plusieurs reprises de vos difficultés de réception du courrier à l'étranger et n'a pas corrigé la situation (changement d'adresse, envoi dématérialisé), il ne peut pas valablement vous reprocher des retards de paiement liés à cette carence. Les frais de relance, pénalités et frais de recouvrement ne sont dus que si le retard est imputable au copropriétaire.

Ensuite, les frais de recouvrement. En application de la loi du 10 juillet 1965, seuls certains frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée peuvent être imputés individuellement au copropriétaire. En revanche, les frais de relance injustifiés, les honoraires d'huissier engagés sans mise en demeure valable, ou fondés sur des courriers non reçus, sont contestables. Le syndic doit être en mesure de prouver la réalité et la régularité des LRAR, y compris leur réception ou leur présentation effective.

Le fait que vous ayez intégralement réglé les charges principales est un élément très important. Une fois la dette principale éteinte, le syndic ne peut poursuivre que pour des frais accessoires dont il doit démontrer le bien-fondé. À défaut, ces frais peuvent être annulés.

Concrètement, voici la marche à suivre :
– adressez une nouvelle mise en demeure écrite au syndic, en rappelant que les charges sont intégralement réglées, que les frais annexes sont contestés, et en exigeant leur annulation sous un délai précis ;
– demandez expressément les preuves de notification des LRAR (accusés de réception, dates de présentation) et le fondement juridique précis des frais imputés ;
– informez le syndic qu'à défaut de réponse, vous saisirez le conseil syndical, puis le tribunal judiciaire pour contestation des charges et des frais abusifs.

Parallèlement, vous pouvez répondre aux commissaires de justice par écrit pour leur indiquer que la créance est contestée, éteinte sur le principal, et qu'aucune poursuite ne peut être engagée tant que le litige n'est pas tranché. Ils ne peuvent pas procéder à des mesures d'exécution sans titre exécutoire.

En résumé, tant que les charges sont payées et que les frais sont contestés de manière motivée, le syndic n'est pas en position de force. Les frais de recouvrement injustifiés sont régulièrement annulés par les tribunaux lorsque le syndic est à l'origine du dysfonctionnement.

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